Forward-Kredit

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Forward-Kredit-Vergleich – günstige Zinsen für die Zukunft sichern

LOYALE FINANZ erklärt, was ein Forward-Kredit ist und wie Sie richtig beim Anschlusskredit sparen können.

Besonders bei niedrigen Zinsen kann sich ein Forward-Kredit lohnen. Mit einem Forward-Kredit können Sie sich die Zinsen bis zu 66 Monate im Voraus für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.

Übersicht

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Forward-Kredit ist eine Anschlussfinanzierung, die bis zu 66 Monate vor dem Ende einer laufenden Finanzierung abgeschlossen wird.
  • Ziel ist, sich die heute sehr attraktiven Zinsen so lange wie möglich im Voraus zu sichern.
  • Die Zinsen für einen Forward Kredit sind in der Regel ein wenig höher als für ein Darlehen, das sofort ausgezahlt wird. Ein Zinsvergleich lohnt sich fast immer.

Was ist ein Forward-Kredit?

Ein Forward-Kredit ist eine Finanzierung, die heute schon zu den aktuellen Zinsen abgeschlossen wird, obwohl die Auszahlung und Ablösung des bestehenden Kredits erst in einigen Monaten oder Jahren erfolgt.

Zu unterscheiden sind das echte Forward-Darlehen von einem unechten Forward-Darlehen. Bei einem echten Forward-Kredit beginnt die Laufzeit der Zinsbindung erst ab dem Zeitpunkt der Auszahlung. Bei einem unechten Forward-Darlehen setzt man den Anfang der Zinsbindung bereits im Jahr des Abschlusses an.

Dadurch endet die Zinsbindung um den Zeitraum früher, um den der Vertrag vor der Auszahlung abgeschlossen wird. Für Sie als Darlehensnehmer bedeutet das, dass Sie bei einem echten Forward-Darlehen länger die Sicherheit einer Zinsbindung genießen.

Echtes und unechtes Forward-Darlehen

 Echtes Forward-DarlehenUnechtes Forward-Darlehen
Jahr des Abschlusses20182018
Jahr der Auszahlung20212021
Länge der Zinsbindung15 Jahre15 Jahre
Laufzeit der ZinsbindungZinsbindung läuft von 2021 bis 2036Zinsbindung läuft von 2018 bis 2033
Beispiel: Echtes und unechtes Forward-Darlehen

Beispiel

Jahr des Vertragsabschlusses: 2018, Jahr der Auszahlung: 2021, Zinsbindung: 15 Jahre

Bei einem echten Forward-Kredit beginnt die Zinsbindung im Jahr 2021 und läuft bis 2036.

Bei einem unechten Forward-Kredit fängt die Zinsbindung bereits 2018 an und endet im Jahr 2033.

Forward-Kredit – So läuft es ab!

Im Prinzip ist der Ablauf ähnlich wie bei einem Darlehen mit sofortiger Auszahlung.

  1. Kreditvergleich durchführen
  2. Angebote prüfen
  3. Entscheidung für die beste Bank treffen
  4. Unterlagen für die neue Finanzierung besorgen
  5. Darlehen bei der neuen Bank beantragen
  6. Nach positivem Bescheid der Bank Darlehensvertrag unterschreiben
  7. Alte Bank über Ablösung des Darlehens informieren
  8. Zum vereinbarten Zeitpunkt laufenden Kredit durch Forward-Darlehen ablösen
  9. Bestätigung der Bank über erfolgreiche Ablösung des laufenden Kredits abwarten
  10. Vereinbarte Kreditrate an die neue Bank zahlen

Forward-Kredit-Rechner

Ein Baufinanzierungsrechner hilft Ihnen dabei, die Zinsen für Ihr Forward-Kredit zu berechnen. Ein Forward-Kredit-Vergleich lohnt sich in den meisten Fällen, denn die Angebote der Banken unterscheiden sich im Detail häufig ganz deutlich.

Angefangen bei der Länge der Forwardfrist über die Zinszuschläge bis hin zu den nötigen Unterlagen für die Finanzierung reichen die Differenzen. Nehmen Sie sich die Zeit, die Bedingungen für Ihr neues Darlehen in aller Ruhe zu prüfen.

Senden Sie uns einfach eine unverbindliche Finanzierungsanfrage und lassen Sie sich kostenlos beraten. Der Forward-Kredit-Rechner gibt Ihnen eine erste wichtige Orientierung über die möglichen Kosten Ihrer neuen Finanzierung. Er kann und soll jedoch eine individuelle Beratung durch einen Fachmann auf keinen Fall ersetzen.

Forward-Kredit berechnen

Einen Forward-Kredit vergleichen Sie im Prinzip wie jedes andere Darlehen für Ihre Immobilie. Geben Sie zuerst den Kaufpreis des Objekts und die Höhe des gewünschten Darlehens an. Bei einem Forward-Darlehen beginnt die neue Finanzierung zum Ablauf des alten Darlehens.

Dadurch entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie müssen Ihre Bank also nicht für entgangene Zinsen entschädigen, wie es bei einer Umschuldung vor dem Ablauf der Zinsbindung der Fall wäre.

Als Darlehenssumme setzen Sie deshalb die Summe an, die Ihr heutiges Darlehen zum Zeitpunkt der Ablösung als Restschuld aufweist.

In der Regel können Sie diese Restschuld aus dem Tilgungsplan ersehen, den Sie von Ihrer Bank beim Abschluss Ihres Darlehensvertrags bekommen haben.

Geben Sie im Forward-Kredit-Rechner außerdem die Tilgung an, die Sie leisten wollen. Zusätzlich können Sie eintragen, ob Sie das Objekt selbst bewohnen oder vermieten und ob Sie bauen, kaufen oder umschulden wollen.

Wenn gewünscht, geben Sie dann noch an, ob Sie Arbeitnehmer oder selbstständig sind. Weitere Daten sind im Baukreditrechner nicht erforderlich. Schauen Sie sich die möglichen Zinssätze für Ihre Finanzierung nun in Ruhe an.

Die nun folgende Berechnung dient Ihrer ersten Orientierung. Es handelt sich hier noch nicht um ein verbindliches Angebot für eine Finanzierung. Für dieses Angebot muss die finanzierende Bank erst Ihre Bonität und die Werthaltigkeit Ihrer Immobilie prüfen.

Allerdings können Sie diese Übersicht sehr gut dazu nutzen, um eine erste Vorentscheidung zu treffen. Vergleichen Sie zum Beispiel die Kreditraten und die Zinsen, denn sie ändern sich abhängig von der Sollzinsbindung.

Sie erkennen sehr gut, dass die Kosten für Ihren Forward-Kredit steigen, wenn Sie die Zinsbindung verlängern. Sehen Sie sich auch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist an.

Vielleicht zeichnet sich mit diesen ersten Berechnungen schon eine Tendenz für einen bestimmten Favoriten ab. Fragen Sie im nächsten Schritt ein konkretes Angebot an.

Die Forward-Periode

Unter der Forward-Periode versteht man den Zeitraum, über den Sie Ihren Forward-Kredit vor dem Ablauf der heutigen Finanzierung abschließen können. Die Forward-Periode wird von der ablösenden Bank bestimmt.

Die Konditionen sind von Bank zu Bank recht unterschiedlich. Als Anhaltspunkt für Sie gilt, dass eine Forward-Periode von 60 Monaten von den meisten Geldgebern akzeptiert wird.

Einige Banken gewähren sogar noch eine Verlängerung auf bis zu 66 Monate. Andere Anbieter verkürzen diesen Zeitrahmen, so dass nur eine Ablösung bis zu drei Jahre im Voraus in Frage kommt. Abhängig vom Ende Ihrer heutigen Finanzierung kann sich der Kreis der in Frage kommenden Banken also verändern.

Beachten Sie, dass Forward-Kredite tendenziell ein wenig teurer sind als Darlehen mit sofortiger Auszahlung. Das liegt daran, dass sich die Bank die Forward-Periode mit einem Zuschlag auf die Zinsen vergüten lässt.

Die Höhe der Zuschläge legt jede Bank individuell fest, eine Richtlinie gibt es nicht. Als Anhaltspunkt gilt allerdings, dass der Zuschlag mit der Länge der Forward-Periode steigt.

Je früher Sie Ihr neues Darlehen also vor dem eigentlichen Ablaufdatum der heutigen Finanzierung abschließen, desto höher ist der Zuschlag.

Lassen Sie sich von Ihrem Berater aufklären und entscheiden Sie nach einer sorgfältigen Analyse Ihrer laufenden Finanzierung, wann der perfekte Zeitpunkt für den Abschluss Ihres Forward-Kredits ist.

Vor- und Nachteile

Wie jeder Kredit hat auch ein Forward-Kredit eine Reihe von Vorteilen. Allerdings sollten Sie auch die Nachteile kennen. Wägen Sie danach die Argumente sorgfältig gegeneinander ab, und entscheiden Sie dann, ob Sie Ihre heutige Finanzierung mit einem Forward-Kredit ablösen wollen.

Vorteile des Forward-Kredits

Der sicher größte Vorteil dieses Kredits liegt darin, dass Sie sich die heute sehr attraktiven Zinsen für eine laufende Finanzierung schon lange vor dem Ende der Zinsbindung zusichern lassen.

Selbst Experten wagen keine Prognose, wie sich die Zinsen für Baudarlehen in den nächsten Jahren entwickeln. Allerdings gehen Fachleute davon aus, dass ein weiteres Absinken der Kosten für Immobiliendarlehen allenfalls in einer sehr geringen Bandbreite wahrscheinlich sind.

Schaut man sich die durchschnittliche Höhe der Baufinanzierungszinsen an, wird leicht verständlich, wie es zu dieser Einschätzung kommt – ein weiteres Abfallen der Kosten für Finanzierungen ist rechnerisch betrachtet kaum noch möglich. Dessen ungeachtet schützen Sie sich mit einem Forward-Kredit vor allen Entwicklungen am Markt.

Selbst wenn der Zins stark steigt, muss Sie das nicht mehr interessieren.

Ein weiterer Vorzug ist natürlich auch, dass Sie sich jetzt in Ruhe mit einem Forward-Kredit-Vergleich beschäftigen können. Sie haben keine Eile, einen neuen Vertrag abzuschließen.

Vielmehr können Sie einen Forward-Kredit-Vergleich in aller Sorgfalt und mit großer Genauigkeit durchführen. Sie klären alle Fragen, beschaffen sich die erforderlichen Unterlagen, und prüfen die Angebote der Banken im Detail.

Entscheiden Sie sich erst dann, wenn keine Fragen mehr offen sind und wenn alle Unsicherheiten beseitigt sind. Genießen Sie danach das gute Gefühl, eine rundherum stimmige Finanzierung zu attraktiven Konditionen sehr frühzeitig abzuschließen – ohne sich dabei beeilen zu müssen.

Der dritte Pluspunkt eines Forward-Kredits hängt eng mit dem zweiten Argument zusammen. Eine Baufinanzierung ist selbst für Darlehensnehmer, die bereits mehrere Immobilien erworben haben, eine aufregende Angelegenheit.

Sie kann zeitintensiv sein, denn Sie werden sich eine Weile mit Banken, Angeboten, Zinsen und Unterlagen beschäftigen. Erledigen Sie dies jetzt, wenn Sie die nötige Ruhe haben, ist das Thema mit dem Abschluss des Kreditvertrags erledigt.

Sie haben dann wieder mehr Zeit, sich um andere Dinge zu kümmern und haben trotzdem das sichere Gefühl, dass mit Ihrer neuen Finanzierung alles optimal läuft.

Nachteile des Forward-Kredits

Abzüge gibt es beim Forward-Kredit dafür, dass Sie in der Regel einen Zinszuschlag für die Forward-Periode hinnehmen müssen.

Dieser ist vor allem bei einer längeren Forward-Periode zu berücksichtigen. Zwar sind die Zinsen für Forward-Kredite wie für alle Finanzierungen auf einem niedrigen Niveau, aber dennoch schlägt der Zinszuschlag in einer gewissen Größenordnung zu Buche.

Gerade deshalb ist ein Vergleich der Kosten ganz wichtig, bevor Sie einen Vertrag abschließen.

Ebenfalls nachteilig auswirken kann sich, dass Sie Ihr Forward-Darlehen schon heute abschließen, ohne genau zu wissen, was in einigen Jahren mit Ihrem Objekt geschieht.

Vielleicht entscheiden Sie sich zum Ende der heutigen Finanzierung doch überraschend zum Verkauf. Vielleicht haben Sie unerwartet eine größere Summe Geld zur Verfügung, dass Sie zur Tilgung einsetzen können.

Ist der Vertrag dann unterschrieben, müssen Sie die beantragte Summe abrufen. Unter Umständen haben Sie dann eine Kreditverpflichtung in einer Größenordnung, die nicht mehr Ihrer finanziellen Situation entspricht.

Letztlich erkaufen Sie sich bei einem Forward-Kredit eine hohe Sicherheit also mit weniger Flexibilität. Diesen Zusammenhang sollten Sie kennen und beurteilen können, bevor Sie sich für diese Kreditform entscheiden.

Was kostet ein Forward-Kredit?

Da die Banken ihre Zuschläge sehr individuell festlegen, ist es nahezu unmöglich, die Kosten im Detail zu quantifizieren. Allerdings gibt es einige Anhaltspunkte.

Tendenziell sind die Kosten umso höher, je früher Sie Ihr Darlehen abschließen. Bei einer Vorlaufzeit von 24 Monaten, 36 Monaten oder 48 Monaten müssen Sie also mit einem höheren Aufschlag rechnen als bei einer Vorlaufzeit von 12 Monaten.

Manche Banken verlangen keinerlei Zuschlag, wenn die Forward-Periode bis zu 12 Monate beträgt. Zur Orientierung mag gelten, dass der Aufschlag im Jahr 2018 im Durchschnitt bei 0,03 Prozent pro Monat lag. Eine verbindliche Aussage erhalten Sie allerdings erst im Angebot der finanzierenden Bank.

Ein weiterer Kostenfaktor besteht in dem Wechsel der Grundschuld auf eine neue Bank. Nach der Ablösung Ihres heutigen Darlehens muss die Grundschuld auf Ihren neuen Vertragspartner eingetragen werden.

Der Grundbucheintrag ist kostenpflichtig. Die Kosten können sich auf eine Größenordnung von mehreren 100 Euro belaufen, sie fallen einmalig an.

Wann lohnt sich ein Forward-Kredit?

Sparen durch Forward-Kredit

 Forward-DarlehenAnschlussfinanzierung
Darlehenssumme180.000 EUR180.000 EUR
Effektiver Jahreszins2,10%2,8%
Zinsbindung15 Jahre15 Jahre
Tilgung2,5%2,5%
Monatliche Rate690,00 EUR795,00 EUR
Restschuld nach 15 Jahren100.739,54 EUR96.232,82 EUR
Zinskosten nach 15 Jahren44.991,32 EUR59.401,86 EUR
Ersparnis durch Zinssicherung eines Forward-Darlehens.
Beispiel: Bei einem Marktzins von 1,6% ist ein Forward-Darlehen zu einem Zinssatz von 2,1% erhältlich. Steigen die Zinsen zum Ende der Forward-Periode, ist eine Einsparung von 14.410,54 EUR möglich.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn der Zins für den Kredit unter den Kosten für eine Anschlussfinanzierung liegt. Ob sich dieser Kredit rentiert, hängt also stark davon ab, wie sich die Zinsen zum Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist entwickeln.

Gehen Sie davon aus, dass sie zu diesem Zeitpunkt steigen und dadurch höher liegen als Ihr Zinssatz für das Forward-Darlehen, ist der vorzeitige Abschluss empfehlenswert. Vermuten Sie, dass die Zinsen weiter fallen oder mindestens geringer sind als Ihr Forward-Zins, ist ein Forward-Darlehen nicht die richtige Wahl.

Und was kommt als Nächstes?

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