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Was zählt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?



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Eigenkapital Baufinanzierung

Übersicht

Was zählt als Eigenkapital?

Falls Sie eine Baufinanzierung planen stellt sich mit der Zeit die Frage wie hoch ihr Eigenkapitalanteil ist. Denn umso mehr Eigenkapital Sie in eine Baufinanzierung einbringen desto günstiger wird auch Ihr Zinssatz. Als grobe Faustregel sollte man hierbei ungefähr mindestens 20% der Finanzierungssumme einbringen. Denn dies verringert nicht nur den Zinssatz, sondern es steigert auch die Wahrscheinlichkeit, dass ihr Antrag bewilligt wird.

Grundsätzlich entscheidet die Höhe Ihres Eigenkapitals über folgendes:

  • die Höhe Ihres Kreditzines
  • die Höhe der Tilgungsleistungen die Sie erbringen müssen
  • die Dauer des Tilungszeitraumes
  • und über Tilgungssicherheiten

Doch vielleicht etwas langsamer, denn bevor wir uns diese Größen anschauen können Stellen Sie sich sicher zuvor erstmal folgende Fragen:

  • Wie finde ich heraus wie viel Eigenkapital ich besitze?
  • Und was gehört eigentlich alles zum Eigenkapital dazu?

Diese und weitere Fragen möchten wir Ihnen gerne im folgenden Artikel beantworten.

Grundsätzlich zum Eigenkapital gehört alles was Sie fest besitzen, auf einem Blick also folgendes:

  • Bargeld
  • Festgeld, Spargeld und Tagesgeld
  • Wertpapiere, Aktien, Fonds und Schatzbriefe
  • Immobilien (allerdings nur falls Sie diese verkaufen möchten)
  • Grundstück für den Hausbau (falls Sie das Grundstück für das Haus schon erworben haben, könne Sie dieses als Eigenkapital in Finanzierung einbringen)
  • Bausparguthaben bei einem zugeteilten Bausparvertrag
  • Arbeitgeberdarlehen (häufig zinsfrei)
  • Darlehen von Verwandten, welche zinsfrei und ohne feste Rückzahlungsraten sind
  • Eigenleistung

Etwas ausführlicher kann man dies wie folgt aufschlüsseln und unterscheiden:

1. Das klassische Eigenkapital

Grundsätzlich zählt zu Ihrem Eigenkapital natürlich Ihr erspartes Barvermögen. Allerdings nicht nur Dieses, sondern Sie können hierbei auch auf Tagesgeldkonten oder Wertpapiere (soweit Sie diese verkaufen möchten) zugreifen. Bei Anleihen lohnt es sich in der Regel allerdings nur, wenn die Anleihe aus einer Hochzinsphase stammt und das Darlehen in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen wurde. Nur so können Sie mit dem Etrag des Verkaufes einen Teil der Zinskosten tragen.


2. Lebensversicherungen

Der Verkauf einer Lebensversicherung zählt, als sehr radikal. Möglich ist es auch diese abzutreten. Der Rückkaufswert, erhöht die Sicherheiten und somit auch die Darlehenssumme.


3. Ein Arbeitgeberdarlehen

Diese besitzt den Eigenkapitalcharakter, obwohl Sie im eigentlichen Sinne keine Sicherheit ist. Wichtig hierbei ist, dass Sie mit Ihrem Arbeitgeber einen korrekten Darlehensvertrag schließen. Welcher aus steuerlichen Gründen, Darlehenshöhe, Zins, Tilgung und die Laufzeit beinhalten muss. Außerdem muss abhängig vom jeweiligen Pfandbriefsatz, der Zinssatz über einer gewissen Mindestgrenze liegen und diese nicht unterschreiten. Sonst handelt es sich hierbei um einen geldwerten Vorteil.


4. Verwandtendarlehen

Darlehen von Verwandten können völlig individuelle ausgelegt und gestaltet werden. Wenn Sie die monatliche Rate problemlos tätigen können, muss die Bank über die Art der Eigenmittelbeschaffung nicht in Kenntnis gesetzt werden


5. Eigenleistung oder auch Muskelhypothek

Der Trend geht mittlerweile dahin, selbst am Bau mitzuhelfen. Durch diese Muskelarbeit bzw. Eigenleistung kann die Finanzierungssumme verringert werden, was sich wiederum natürlich positiv auf die Kosten auswirkt. Grundsätzlich können Sie hier 5 – 10% der Finanzierungssumme als Eigenleistung einbringen. Im Besten Fall lassen Sie sich diese Annahmen von Ihrem Bauunternehmen bestätigen, um auch die Bank davon sicher zu überzeugen.

Wichtig hierbei: Seien Sie vorsichtig damit Ihre Eigenleistungen zu bewerten. Auch wenn Sie Spezialisten in der Rückhand haben, können Verzögerungen den Baufortschritt verhindern.

Eine realistische Größenordnung ist zum Beispiel: Bei 15.000€ Eigenleistung und einem Stundensatz von 70€ mit einer Arbeitszeit von 8h pro Tag, entspricht dies 214 Stunden bzw. 27 Tage.


6. Bausparguthaben

Auch das Bausparguthaben zählt zum Eigenkapital. Wenn der Bausparvertrag noch in Ansparphase ist, muss er nicht aufgelöst werden, sondern kann auch an die Bank abgetreten werden. Dazu besteht die Möglichkeit der Zwischenfinanzierung, bei nicht fälligen Bausparverträgen.


7. Weitere

Auch zum Eigenkapital können zählen:

  • Schenkungen
  • Zuschüsse
  • Vorauserbschaften
  • KfW-Landesförderungen
  • fällige und realisierbare Forderungen die gegenüber Dritten bestehen

Wie hoch sollte mein Eigenkapitalanteil sein?

Grundsätzlich ist die Höhe des Eigenkapitals, die von der Bank verlangt wird, um einen Kredit zu erhalten sehr unterschiedlich. Auch wenn die Banken sich hier leicht unterscheiden, hat sich die Faustregel durchgesetzt, dass Banken 20-30% der Kosten mit Eigenkapital gedeckt haben möchten. Diese Summe wird also vorausgesetzt um überhaupt ein Kredit zu erhalten. Können Sie dagegen sogar bis zu 40% Eigenkapital einbringen erhalten Sie die besten Konditionen. Bei einer Summe von 250.000 Euro wären dies also knapp 60.000 – 62.500 €.

Zwei Dinge die Sie hier zusätzlich beachten sollten:

  • Die 20% Eigenkapitaldeckung der Faustregel beziehen sich lediglich auf den Kaufpreis nicht auf die Nebenkosten, welche zusätzlich anfallen. Hierzu zählen beispielsweise Grunderwerbssteuer und Makler- und Notargebühren. In der Summe betragen diese Kosten dann noch einmal je nach Lage 9 – 15% des Immobilienkaufpreises. Diese müssen Sie dann ebenfalls mit Ihrem eigenen Kapital bezahlen.
  • Als Kapitalanleger (falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten wollen), sollten Sie Ihr Eigenkapital eher niedrig halten, denn hier können Sie Ihre Darlehenszinsen, als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Wie weisen Sie der Bank Ihren Eigenkapitalanteil nach?

Die Bank erkennt Ihr angegebenes Eigenkapital natürlich nur an wenn Sie dafür auch entsprechende Nachweise erbringen. Erbringen können Sie diese ganz einfach, in dem Sie Ihre aktuellen Kontoauszüge und Depotauszüge der Bank vorlegen. Noch einfacher ist es, alle Mittel zu verflüssigen und auf einem Konto zum Beispiel einem Tagesgeldkonto zusammenzuziehen. Beachten Sie Bitte, dass ein solcher Nachweis relativ früh während der Finanzierungsanfrage bei der Bank erbracht werden muss. Prüfen Sie außerdem ob Sie Kapital besitzen welches fest für mehrere Jahre auf einem Festgeldkonto gebunden ist. Hier bekommen Sie deutlich bessere Renditen, als auf einem Tagesgeldkonto, allerdings können Sie auch mehrere Jahre nicht auf das Geld zugreifen. Prüfen Sie also wann Sie auf Ihr Geld zugreifen können.

Wie berechnen Sie nun ihr Eigenkapital?

Für Ihren Finanzierungsplan nimmt wie schon beschrieben, das Eigenkapital eine zentrale Rolle ein. Deshalb ist bei einer geplanten Finanzierungsanfrage ein Kassensturz vorab ratsam. Wie bereits zuvor schon erwähnt, sollten Sie dabei allerdings nicht nur beachten, was Ihnen zur Verfügung steht, sondern auch ab wann es Ihnen zu Verfügung steht, falls Sie fest gebundenes Kapital besitzen.

Sollten Sie Kapital besitzen, die eben genau diese Kriterien erfüllen, also eben zum gegebenen Zeitpunkt nicht zur Verfügung stehen, zum Beispiel bei einem noch fälligen Bausparvertrag. Können Sie bis zur Fälligkeit des Vertrages eine Zwischenfinanzierung nutzen oder warten bis dieses Kapital wieder frei verfügbar ist.

Um die Höhe Ihres Eigenkapitals zu ermitteln gehen Sie nun wie folgt vor:


1. Berechnen Sie die Summe, aller sicheren Geldanlagen, also die deren Summe Sie fest einplanen können. Dazu zählen:

  • Ihr Erspartes
  • Termingelder
  • Bausparverträge welche Zuteilungsreif sind
  • Festverzinsliche Wertpapiere
  • Sonstiges Eigenkapital ( bspw. Edelmetall)

2. Errechnen Sie die nächste Summe indem Sie einen Risikoabschlag abziehen, zum Beispiel bei:

  • Aktien
  • Fonds
  • Anleihen

3. Rechnen Sie jetzt noch das nicht frei verfügbare Kapital hinzu, welches allerdings für den langfristigen Tilgungsplan eine Rolle spielt:

  • Bausparverträge welche noch nicht zugeteilt sind
  • Sparbriefe
  • Kapitallebensversicherungen

Wie kann ich mein Eigenkapital erhöhen?

Sollten Sie feststellen, dass das bereits zur Verfügung stehende Kapital nicht ausreicht, haben Sie die Möglichkeit, bestehende Lebensversicherungen aufzulösen und als Eigenkapital einzubringen. Wie hoch der jeweilige Rückkaufswert ist, erfahren Sie von Ihrem Versicherungsunternehmen. Seien Sie hier allerdings vorsichtig, denn der Verkauf lohnt sich nur, wenn die für die Finanzierung eingesparten Zinsen, deutlich über dem Ertrag liegen, welche die Lebensversicherung Ihnen über die restliche Zeit eingebracht hätte. Überlegen Sie sich den Verkauf Ihrer Lebensversicherung also immer gut. Die angesparte Altersvorsorge soll ja nicht wegfallen.

Wie bereits erwähnt, können Sie Ihr Eigenkapital auch durch private Darlehen aufstocken, anders als bei normalen Darlehen sind Sie hier komplett frei in der Festlegung des Tilgungszeitraums oder des Zinses.

Hausfinanzierung ganz ohne Eigenkapital?

Auch ohne Eigenkapital ist es möglich sich dem Traum vom Eigenheim zu ermöglichen, wie dies geht und was Sie beachten sollten, finden Sie im folgenden Artikel von uns: Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Grundsätzlich sei allerdings gesagt, dass eine Vollfinanzierung nur dann Sinn macht, wenn Sie ein ausreichend großes monatliches und sicheres Einkommen besitzen um die höhere Belastung einer Vollfinanzierung tragen zu können.

Und was kommt als Nächstes?

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