Abgeschlossenheitserklärung

Was bedeutet Abgeschlossenheitserklärung?

Übersicht

Abgeschlossenheitserklärung Definition

Durch eine Abgeschlossenheitserklärung weist der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses nach, dass alle Wohneinheiten voneinander getrennt sind. Jede Wohneinheit muss einen eigenen Zugang, eine Küche und ein Badezimmer haben. Die Abgeschlossenheitserklärung wird häufig auch als Abgeschlossenheitsbescheinigung bezeichnet. Für die Vermietung einer Wohnung ist sie nicht zwingend erforderlich, für den Verkauf hingegen schon.

Wozu brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Bescheinigung ist wichtig, wenn Sie Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sind. Mit der Bescheinigung belegen Sie die Aufteilung des Objekts in einzelne Eigentumswohnungen. Die bauliche Trennung – die Abgeschlossenheit – ist durch die Wände und die Decken gegeben. Eine abgeschlossene Wohneinheit ist durch einen separaten abschließbaren Eingang, ein Badezimmer und eine Küche gekennzeichnet.

Ebenfalls Teil der Bescheinigung können Bereiche außerhalb der Wohnung sein. Ein Speicher, ein Keller oder eine Garage können Teil der Abgeschlossenheitsbescheinigung sein, wenn sie der Wohneinheit eindeutig zuzuordnen sind.

In der Praxis sind alle Wohnungen und die dazu gehörenden separaten Bereiche mit einer Nummer gekennzeichnet. Sie fungieren als in sich abgeschlossene und separate Einheit. Auch wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus lediglich vermieten wollen, ist die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung sinnvoll. Wollen Sie sie zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen, liegen bereits alle Unterlagen vor und Sie müssen die nötige Bescheinigung nicht mehr besorgen.

Welche rechtlichen Auswirkungen hat die Erklärung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie für die Eintragung des Miteigentums im Grundbuch. Ohne die Bescheinigung können Sie sich selbst oder einen Käufer der Wohnung nicht als Miteigentümer eintragen lassen. Rechtlich geregelt ist die Bescheinigung im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Hier finden Sie im Paragrafen 3 alle wichtigen Vorschriften rund um die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Allerdings haben die Bundesländer das Recht, mit Hilfe einer Rechtsverordnung Änderungen an der Ausstellung der Bescheinigung vorzunehmen. Dazu ist ein öffentlich bestellter oder ein anerkannter Sachverständiger einzuschalten, der auf das Bauwesen spezialisiert ist. Bei Bedarf lohnt es sich also, die rechtliche Grundlage in Ihrem Bundesland zu prüfen. Unter Umständen gibt es aufgrund der aktuellen Rechtsverordnung Möglichkeiten, die Beantragung über die Baubehörde durch die Beauftragung eines Fachmanns zu umgehen.

Wie beantragt man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Zuständig für die Beantragung ist Ihre lokale Baubehörde. Am besten erkundigen Sie sich hier, welche Unterlagen beim Antrag vorzulegen sind. In der Regel gehören dazu:

• der Antrag
• der Lageplan
• der Grundbuchauszug

Der Antrag kann formlos eingereicht werden. Wichtig ist, dass das Grundstück eindeutig genannt ist. Außerdem gehören der Name des Antragstellers mit seiner Anschrift und die Unterschrift des Eigentümers in den Antrag. Der Lageplan muss das Gebäude und die Anlagen enthalten. Der Grundbuchauszug muss aktuell sein.

Außerdem ist ein Aufteilungsplan mit dem Grundriss und den Ansichten des Gebäudes einzureichen. Aus dem Aufteilungsplan muss die Abgeschlossenheit hervorgehen.

Wann ist der Antrag zu stellen?

Für die Vermietung einer Wohnung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht zwingend erforderlich. Im Idealfall beantragt der Bauherr und Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die Bescheinigung aber schon in einem sehr frühen Stadium des Baus. Sobald die Baugenehmigung vorliegt und der Bau beginnt, ist ein guter Zeitpunkt für die Beantragung der Bescheinigung der Abgeschlossenheit.

In der Praxis erfolgt bald nach dem Baubeginn die Suche nach den zukünftigen Eigentümern. Für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung allerdings eine zwingende Voraussetzung. Ohne die Erklärung wird der Kaufvertrag für die Wohnung in der Regel nicht unterschrieben, und der Notar kann die Umschreibung des Eigentums nicht vornehmen. Deshalb sind Sie als Bauherr eines Mehrfamilienhauses gut beraten, sich frühzeitig um die Ausstellung der Erklärung zu kümmern.

Das gilt natürlich auch, wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Neubau zur Eigennutzung oder zur Vermietung erwerben. Dazu benötigen Sie die Bescheinigung der Abgeschlossenheit Ihres Objekts. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob Sie den Kaufvertrag vor dem Baubeginn unterschreiben oder erst im Lauf der Bauphase, wenn die Immobilie schon weitgehend fertiggestellt ist.

Welche Kosten fallen für den Antrag an?

Die Höhe der Gebühren wird von der Gemeinde festgelegt. Sie hängen unter anderem vom Umfang der Genehmigung ab. Im Durchschnitt liegen die Gebühren zwischen 30 und 160 Euro. Falls noch ein Aufteilungsplan erforderlich ist, kommen weitere Kosten hinzu. Sie belaufen sich auf etwa 40 Euro.

Zuständig für die Erstellung des Aufteilungsplans ist ein Statiker oder ein Architekt. Der Plan ist im Maßstab 1:100 zu erstellen und ist Teil der Teilungserklärung. Im Aufteilungsplan sind die Grundrisse aller Wohnungen mit den zugehörigen Abstellräumen enthalten. Außerdem sind hier die Gebäudeansichten und die Schnitte dokumentiert.

Welche Voraussetzungen sind für die Ausstellung zu erfüllen?

Damit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung überhaupt erteilt werden kann, sind ein paar Anforderungen zu erfüllen. In erster Linie geht es dabei um die Definition des Begriffs „Wohnraum“. Wohnraum ist jeder Raum, in dem ein Haushalt geführt werden kann. Dazu zählen die Küche und das Bad oder ein Raum mit einem WC, einem Ausguss für Wasser und einer Wasserversorgung. Die Eigenschaft einer Wohnung bleibt auch bestehen, falls einzelne Räume ganz oder teilweise beruflich oder gewerblich genutzt werden. Nicht zum Wohnraum gehören Läden, Werkstätten oder Räume einer Praxis.

Bei der Prüfung Ihres Antrags werden die Vorschriften aus dem Wohnungseigentumsgesetz angelegt. Nicht geprüft werden dabei die baurechtlichen Vorschriften. Das heißt, dass aus der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht zwangsläufig eine Baugenehmigung abzuleiten ist. Die Baugenehmigung ist somit separat zu beantragen und auch zu erteilen. Ist für ein Gebäude keine Baugenehmigung erteilt, kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung die Genehmigung nicht ersetzen. Als Antragsteller sollten Sie vor der Beantragung der Bescheinigung deshalb prüfen, ob die Aufteilungspläne der erteilten Baugenehmigung entsprechen. Ist das der Fall, reichen Sie Ihren Antrag für die Erstellung der Abgeschlossenheitserklärung ein.