Finanzlexikon

Allgemeine Darlehensbedingungen

Vorformulierte Vertragsabstimmungen von der Bank, die für alle Kunden gelten. Mit Unterzeichnung des Darlehensvertrags werden diese anerkannt.

Abtretung

Bei der Abtretung werden die Rechte und Ansprüche auf einen Dritten übertragen. Bei der Baufinanzierung kommen insbesondere Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Investmentfonds, Grundschulden sowie Kapitallebensversicherungen vor.

Abschreibung

Die Erfassung und Verrechnung von Wertminderungen der Vermögensgegenstände (z.B. Immobilien) aus dem Anlage- und Umlaufvermögen. 

Abnahmeverpflichtung

Bezeichnet die Pflicht des Darlehensnehmers, sich binnen der vereinbarten Frist das Darlehen abzurufen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erhält man vom Bauaufsichtsamt. Diese bescheinigt, dass die Räumlichkeiten gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz abgeschlossen sind. Dies bedeutet, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist und über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügt.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Raten aus Zins und Tilgung. Der Zinsanteil nimmt während der Laufzeit ab, während der Tilgungsanteil steigt.

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Kosten, welche mit der Herstellung einer Immobilie Zusammenhängen oder die bei dem Erwerb einer Immobilie anfallen. In diesen Aufwendungen sind neben den Kosten des Erwebs bzw. Baus auch Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Finanzierungsaufwendunge und Erschließungskosten enthalten. 

Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindung oder für eine Umschuldung während der Zinsbindung kommt eine Anschlussfinanzierung zum tragen. Oft ist auch die Rede von Prolongation oder Umschuldung.

Auflassungsvormerkung

Eine Maßnahme zu Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück und wird im Grundbuch in Abteilung II festgehalten. Sie dient zum Schutz der zukünftigen Eigentümer, denn dadurch kann der Verkäufer das Grundstück nicht an weitere Personen verkaufen oder grundpfandrechtlich belasten.

Auszahlungsvoraussetzungen

Bedingungen im Darlehensvertrag, welche binnen einer bestimmten Frist erfüllt werden müssen, damit der Kreditgeber die Darlehenssumme auszahlen kann.  

Baubeschreibung

Eine ausführliche Auflistung über alle Leistungen eines Bauvorhabens. Es werden neben den Bauleistungen auch die Materialien beschrieben und aufgelistet. 

Beleihungsauslauf

Anteil eines Objektwertes in Prozent ausgedrückt, welcher fremdfinanziert wird.

Beleihungsgrenze

Kreditgeber dürfen nur bis zu einer gewissen Grenze Immobilien als Absicherung für das Darlehen nutzen. Die Beleihungsgrenze richtet sich nach den maßgebenden Vorschriften, die für den Kreditgeber gelten.

Beleihungsobjekt

Grundstücke, Eigentumswohnungen oder Häuser, welche als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung herangezogen werden. Durch eintragen der Grundschulden erfolgt die Sicherung des Kreditgebers.

Beleihungswert

Der vom Kreditgeber festgelegte Wert unter dem Verkehrswert der Immobilie. In der Regel entsprich dieser Wert den Kaufpreis, der bei einem Verkauf jederzeit erzielt werden kann.

Verkehrswert - Sicherheitsabschlag = Beleihungswert

Bereitstellungszins

Ausgleich für die vom Kreditgeber bereitgestellten (refinanzierten) und noch nicht abgerufenen Darlehen.

Bewirtschaftungskosten

Diese Kosten bezeichnen die laufende Kosen für den Unterhalt eines Objektes. Bei vermieteten Objekten kann ein Teil der Bewirtschaftungskosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden (Umlagefähige Bewirtschaftungskosten). Dazu zählen insbesondere:

  • Müllbeseitigung
  • Hausmeisterkosten
  • Schornsteinfegerkosten
  • Straßenreinigung
  • Versicherungen 
  • Grundsteuer
  • Bürgschaft

    Ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Zahlt der Schuldner nicht, muss der Bürge dafür einstehen und haftet mit seinem gesamten Vermögen.

    Disagio (Damnum)

    Die Differenz zwischen Auszahlungsbetrag und Nominalbetrag einer Finanzierung. Das bedeutet, dass Sie nicht die volle Darlehenssumme ausgezahlt bekommen aber dennoch die volle Summe zurückzahlen müssen. 

    Achten Sie deshalb nicht nur auf die günstigen Zinsen, denn ein Darlehen mit Disagio kann teurer sein. Dieses kann sich jedoch lohnen, wenn sich die Zinsen stark unterscheiden.

    Effektivzins

    Im Effektivzins auch effektiver Jahreszins genannt, sind fast alle Kosten eines Darlehens einberechnet. Dazu zählen nicht:

  • Schätzkosten
  • Kontoführungsgebühren
  • Bereitstellungszins
  • Teilauszahlungszuschläge
  • Eigenheimzulage

    Bei der Eigenheimzulage handelt es sich um eine staatliche Förderung für den Erwerb oder Bau von eigengenutztem Wohneigentum und wird vom zustänigen Finanzamt ausgezahlt. 

    Eigenkapital

    Vermögenswerte, die für die Baufinanzierung eingesetzt werden. Dazu zählen Insbesondere:

  • Eigenleistungen
  • Bargeld
  • Bank- und Sparguthaben
  • Bausparguthaben
  • eigenes unbelastetes Grundstück
  • Wertpapiere
  • Eigenleistung

    Eigene Arbeitsleistung durch Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe, die dazu führen, dass die Handwerkerkosten gemindert werden. Dabei ist es wichtig für die Planung auf die längere Bauzeit zu achten.

    Eigennutzung

    Für die gewährung der Eigenheimzulage ist die Eigennutzung eine Vorraussetzung. Dies bedeutet, dass das Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

    Einheitswert

    Für die Grundsteuer wird vom Finanzamt ein Richtwert für Grundstücke und Gebäude ermittelt.

    Einliegerwohnung

    Eine separate Wohnung, mit eigener Küche und sanitären Einrichtungen, welche eine mindestgröße von 25 Quadratmetern erreicht.

    Erbbaurecht

    Zeitlich befristetes Recht (i.d.R. 99 Jahre) an einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen, welches vererbbar und veräußerlich ist. Es wird ein Erbbauzins für die gesamte Nutzungsdauer vereinbart.

    Erschließungskosten

    Die bei der Baufreimachung eines Grundstücks entstehenden Kosten werden als Erschließungskosten bezeichnet. Dazu zählen insbesondere folgende Anschlüsse des Grundstücks:

  • Kanalisation
  • öffentliche Verkehrswege
  • Wasser- und Energieversorgung
  • Festdarlehen

    Bei einem Festdarlehen sind während der Laufzeit lediglich die Zinsen zu entrichten. Dieses Darlehen wird am Ende der Laufzeit in einer Summe abgetragen. Diese werden häufig mit einem Bausparvertrag, Rentenversicherung, Kapitallebensversicherung oder Investmentfonds Verbunden (Tilgungsersatz).

    Flurkarte

    Bildet alle Flurstücke einer Gemarkung ab und ist beim jeweiligen Katasteramt einsehbar.

    Flurstück

    Das Flurstück bezeichnet eine bestimmte Grundstücksfläche. Dabei kann ein Grundstück aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

    Fremdkapital

    Das Fremdkapital bezeichnet alle Finanzierungsmittel, die einem von Dritten (Kreditgeber) zur Verfügung gestellt werden.

    Forward-Darlehen

    Es handelt sich beim Forward-Darlehen um ein Vorausdarlehen, welches meistens im Anschluss einer Baufinanzierung eingesetzt wird. Charakteristisch für das Forwarddarlehen ist, dass der Darlehensnehmer das Darlehen schon jetzt abschließt, die Darlehenssumme jedoch erst in einigen Monaten oder wenigen Jahren abruft.

    Geldbeschaffungskosten

    Dies sind die Kosten, welche mit der Beschaffung von Finanzierungsmitteln entstehen. Dazu zählen insbesondere:

  • Notar- und Grundbuchgebühren
  • Gutachterkosten
  • Bearbeitungskosten
  • Gesamtschuldner

    Gibt es mehrere Darlehensnehmer, haften sie gemeinschaftlich für einen Kredit. Dabei ist jeder Schuldner unabhängig von den anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. 

    Grundbuch

    Ein öffentliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke und deren Eigentumsverhältnisse geregelt sind. Das Grundbuch enthält Angaben zu:

  • den Eigentümern
  • Erbbaurechte
  • Lasten und Beschränkungen
  • Grundpfandrechte
  • Grundbuchauszug

    Eine Abschrift der Grundbucheintragungen zu einem Grundstück, welche beim Grundbuchamt mit berechtigtem Interesse eingesehen werden kann.

    Grunderwerbsteuer

    Beim Kauf eines Grundstücks fallen die Grunderwerbsteuer an. Diese fallen mittlerweile in jedem Bundesland unterschiedlich hoch aus und werden an das Finanzamt abgeführt.

    Grunderwerbsteuern der einzelnen Bundesländer:
  • Baden-Württemberg 5,00%
  • Berlin 6,00%
  • Brandenburg 6,50%
  • Bremen 5,00%
  • Hamburg 4,50%
  • Bayern 3,50%
  • Sachsen 3,50%
  • Thüringen 5,00%
  • Hessen 6,00%
  • Mecklenburg-Vorpommern 5,00%
  • Niedersachsen 5,00%
  • Nordrhein-Westfalen 6,50%
  • Rheinland-Pfalz 5,00%
  • Saarland 6,50%
  • Sachsen-Anhalt 5,00%
  • Schleswig-Holstein 6,50%
  • Grundpfandrecht

    Das Grundpfandrecht ist eine Belastung und wird in das Grundbuch eingetragen. Die häufigsten Formen sind die Grundschulden und die Hypotheken.

    Grundschuld

    Das dingliche Recht aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Betrags zu fordern und wird im Grundbuch in Abteilung drei festgehalten. Dieses wird von Kreditgebern genutzt, um eine Finanzierung gegen Zahlungsausfällen abzusichern.

    Hypothek

    Eine Sicherungsform einer Forderung an einem Grundstück. Anders als bei der Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der Forderung. Nimmt die Forderung durch Tilgung ab, so tut es die Hypothek auch. Aus Kostengründung und Arbeitsaufwand wird heute weitgehend die Grundschuld eingesetzt.

    Konditionen

    Konditionen sind die Bedingungen, zu denen ein Darlehen vom Kreditgeber zur Verfügung gestellt wird. Dazu zählen insbesondere: 

  • Sollzinssatz
  • Auszahlungskurs
  • Zinsbindungsfrist
  • Tilgung
  • Bereitstellungszinsen
  • Bearbeitungskosten

    Beim Vergleich einer Baufinanzierung ist es deshalb wichtig alle der genannten Parameter in die Entscheidung einzubeziehen.
  • Konditionenanpassung

    Nach Ablauf der Zinsbindung müssen für die Anschlussfinanzierung neue Konditionen festgelegt werden. 

    Laufzeit

    Der Zeitraum von der Auszahlung des Darlehens bis zur vollständigen Rückzahlung. Entscheidende Faktoren für die Laufzeit des Darlehens sind Tilgungssatz sowie Zinssatz. Häufig wird die Laufzeit mit der Zinsbindung in Verwechslung gebracht, welche lediglich den Zeitraum angibt, für den die Zinsen vereinbart sind.

    Legitimation

    Als Darlehensnehmer ist man in der Pflicht zur Vorlage eines gültigen Lichtbildausweises (Reisepass oder Personalausweis).

    Nachfinanzierung

    Gibt es über die ursprünglich abgeschlossene Summe Finanzierungsbedarf, kommt die Nachfinanzierung ins Spiel. Meistens tritt dieser Fall ein, wenn die Kosten während der Bauphase unerwartet überschritten werden und zusätzliche Gelder benötigt werden.

    Nebenkosten

    Beim Erwerb eines Objektes entstehen nachstehende Kaufsnebenkosten: 

  • Notar- und Grundbuchgebühren 1,5% - 2%
  • ggf. Maklerprovision ab 3,48% 
  • Grunderwerbsteuer ab 3,5%

    Nach Erwerb der Immobilie fallen laufende Nebenkosten (Bewirtschaftungskosten) an. Diese Kosten sind bei der Gesamtinvestition zu berücksichtigen. 
  • Nebenleistungen

    Alle Kosten, die über die Zins- und Tilgungsleistungen hinausgehen, werden als Nebenleistungen bezeichnet. Dazu zählen insbesondere:

  • Bereitstellungszinsen
  • Teilauszahlungszuschläge
  • Schätzkosten
  • Bürgschaftsgebühren
  • Negativbescheid

    Zur Regelung offener Vermögensfragen bescheinigt das Amt, dass keine vermögensrechtliche Ansprüche auf das Grundstück geltend gemacht werden.

    Negativbescheinigung

    Die gemeinden haben i.d.R. an allen Grundstücken ein Vorkaufsrecht, welches nicht ins Grundbuch eingetragen werden muss. Die Negativbescheinigung bescheinigt, dass kein Vorkaufsrecht besteht bzw. nicht ausgeübt wird.

    Nichtabnahmeentschädigung

    Wird ein vom Kreditgeber zugesagtes Darlehen nicht oder nicht vollständig abgerufen, entsteht dem Kreditinstitut ein Verlust, werlcher durch die Nichtabnahmeentschädigung beglichen werden muss.

    Nießbrauch

    Eine Belastungsform, welche in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird. Das Nießbrauchrecht berechtigt derjenigen Person aus der Immobilie Nutzungen zu erhalten.

    Notaranderkonto

    Zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder wird auf dem Namen des Notars ein Bankkonto eingerichtet. Somit kann eine vorzeitige Auszahlung des Darlehens vollbracht werden, obwohl die Grundschuld noch nicht eingetragen ist.

    Prolongation

    Wird nach Auslauf der Zinsbindung das Darlehen bei der selben Bank weitergeführt, wird nur der Zinssatz neu angepasst.

    Rangstelle

    Die Reihenfolge der eingetragenen Belastungen im Grundbuch gibt Aufschluss darüber, welcher Gläubiger bei einer Zwangsvollstreckung zuerst bedient wird.

    Refinanzierung

    Die Mittelbeschaffung eines Kreditinstitutes, um Darlehen ausgeben zu können, bezeichnet man als Refinanzierung. 

    Restschuld

    Die Restschuld ist der noch nicht zurückgezahlte Anteil eines Darlehens. Der Tilgungsplan gibt Aufschluss über die Höhe der jeweiligen Restschuld.

    Risikolebensversicherung

    Die Risikolebensversicherung wird oft zur Absicherung der unerwarteten Todesfallrisiken genutzt. Gerade bei einer Immobilienfinanzierung ist es wichtig diese unvorhersehbaren Risiken abzusichern. 

    Rückauflassungsvormerkung

    Oft kommt eine Rücklassungsvormerkung in Verbindung mit der Bebauung von Grundsrücken der Städte und Gemeinden vor, da dem Käufer des Grundstücks bestimmte Auflagen erteilt werden. Die Auflassungsvormerkung dient zur Sicherheit auf Rückübertragungsanspruch eines Grundstücks. Ein Beispiel ist die Errichtung einer Mindestanzahl an Wohnflächen. Werden Diese Auflagen nicht erfüllt, hat die Gemeinde/ Stadt einen Rückübertragungsanspruch.

    Rücktritt vom Darlehensvertrag

    Erklärung durch den Kreditgeber zum Rücktritt eines Darlehens, welches noch nicht ausgezahlt wurde. Ein Beispiel ist, wenn nachträglich Informationen bektannt werden, die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen. 

    Schätzkosten

    Kosten, die bei der Wertermittlung einer Immobilie entstehen.

    Schufa

    Die Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung (Schufa) erhält von den koorperierenden Partnern Informationen zur Einschätzung der Bonität des Kreditnehmers. Diese Informationen werden den Banken nach Einwilligung des Kreditnehmers zur Verfügung gestellt. 

    Schuldnertausch

    Bei der Veräußerung eines Objektes kann die Finanzierung mitverkauft werden. Der Erwerber wird nun zum Schuldner des Darlehens. Dies geht allerdings nur mit Einwilligung des Kreditgebers nach einer eingehenden Bonitätsprüfung. 

    Schuldübernahme

    Der bisherige Darlehensnehmer tritt aus dem Darlehensvertrag aus, während der neue Darlehensnehmer eintritt. Voraussetzung hierfür ist die Einwilligung der Vertragsparteien. 

    Sollzinssatz

    Der Zinssatz, mit dem das Darlehen verzinst wird. Dieser bezieht sich auf den Nominalbetrag des Darlehens. Bei einem Angebotsvergleich ist der Effektivzinssatz immer mit zu berücksichtigen.

    Sondernutzungsrecht

    Nutzungsrecht an einem Teil des gemeinschaftlichen Eigentums, welches dem Sondereigentümer außschließlich vorbehalten ist. Ein Beispiel hierfür ist das Sondernutzungsrecht an Kfz-Stellplätze oder Gartenteile.

    Sondertilgung

    Die Sondertilgung führt i.d.R. zu einer Verkürzung der Laufzeit oder Verringerung der monatlichen Rate. Es ist eine außerplanmäßige Reduzierung der Darlehenssumme.  

    Teilauszahlungszuschlag

    Wird ein Darlehen in mehreren Teilen (z.B. nach Baufortschritt) ausgzahlt, entsteht dem Kreditinstitut ein zusätzlicher Aufwand, der durch den Teilauszahlungszuschlag ausgeglichen wird.

    Teilungserklärung

    Werden Wohnungen eines Mehrfamilienhauses einzeln veräußert, muss eine Teilungserklärung vorgenommen werden. Wichtig ist es sich über die Regelungen zu informieren.

    Tilgung

    Bestandteil der monatlichen Rate eines Darlehens (z.B. Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen). Die Tilgung ist die Rückführung des Darlehens und mindert die Restschuld.

    Tilgungsaussetzung

    Die Unterbrechung der Rückführung eines Darlehens für bis zu mehreren Monaten. Es sind jedoch weiterhin die Zinsen zu entrichten. Dies kann zu einer Verlängerung der Laufzeit führen. Diese Reglung kann im Darlehensvertrag festgehalten werden. 

    Tilgungsfreie Jahre

    Einigung darüber, dass die Darlehensrückführung erst verzögert eintritt. Diese Vereinbarung wird im Darlehensvertrag festgehalten. Dadurch beginnt der Darlehensnehmer erst nach Ablauf eiener gewissen Zeit mit der Tilgung des Darlehens.

    Tilgungsplan

    Der Tilgungsplan ist eine zeitliche Abbildung des Darlehensverlaufs und dessen planmäßiger Rückführung. Dieser gibt bis zur bis zum Ende der Sollzinsbindung genaue Informationen über die Höhe der Rate, die Restschuld und den enthaltenen Zins- und Tilgungsanteil.

    Tilgungssurrogat

    Tilgungsersatz, welches nur bei Tilgungsaussetzung vereinbart wird. Solche Surrogte sind z.B.:

  • Rentenversicherungen
  • Bausparverträge
  • Kapitallebensversicherungen 
  • Investmentfonds
  • Treuhandzahlung

    Die Treuhandzahlung führt dazu, dass ein Darlehen bereits ausgezahlt werden kann, obwohl noch nicht alle Auflagen erbracht sind. Diese Zahlung erfolgt i.d.R. über den Notar, welcher das Geld an den Empfänger erst weiterleitet, wenn alle Auflagen erbracht sind.

    Umschuldung

    Die Umschuldung bezeichnet den Wechsel des Kreditinstituts für die Anschlussfinanzierung. Ist die Sollzinsbindung noch nicht abgelaufen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensgeber verlangt werden. 

    Verkehrswert

    Gibt den voraussichtlichen Verkaufspreis einer Immobilie am Markt wider. Durch eine Immobilienbewertung wird der Verkehrswert ermitelt.

    Vorfälligkeitsentschädigung

    Wird ein Darlehen vorzeitig abgelöst, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, da das Kreditinstitut die Gelder für die vereinbarte Zinsbindung beschafft. 

    Vorkaufsrecht

    Ist in Abt. II des Grundbuchs festgehalten. Soll ein Grundstück veräußert werden, hat derjenige, der ein Vorkaufsrecht hat, den Anspruch das Grundstück zu den gleichen Bedingungen zu erwerben.

    Wegerecht

    Erlaubt es den Personen zum Überqueren eines fremden Grundstücks. Dieses Recht ist im Grundbuch eingetragen.

    Wohnrecht

    Das Recht, eine Immobilie zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein.

    Zinsbindungsfrist

    Die Zinsfestschreibung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz fest vereinbart ist.

    Zwangsvollstreckung

    Ein Verfahren zur Durchsetzung der Ansprüche gegenüber dem Schuldner.

    Zwischenfinanzierung

    Dient zur Überbrückung einer Finanzierung und wird später durch Eigenkapital ersetzt. Dabei werden nur die Zinsen bis zur Ablösung entrichtet.

    Finanzlexikon

    Im Finanzlexikon finden Sie Fachwörter aus der Finanzbranche kurz und einfach erklärt. Hier werden Sie sich schnell und einfach zu den Begriffen informieren. ​

    Im Ratgeber finden Sie zudem Informationen, zu den einzelnen Kategorien.
     

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